כתבה על הקרן במגזין הנדל״ן הארצי – רשף נכסים | ספט׳ 2014

10 ספט כתבה על הקרן במגזין הנדל״ן הארצי – רשף נכסים | ספט׳ 2014

התחדשות עירונית בראי קרנות המימון

‘סיגמא סיטי’, קרן המימון והשלמת ההון העצמי החדשה עבור פרויקטים של התחדשות אורבאנית, מציגה מודל מימון הלוואתי שמעניק פתרון פיננסי מלא / עו”ד אלעד הוד

בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה מרשימה, והופך לאטרקטיבי יותר מתמיד עבור כל מי שיש לו נגיעה לענף הנדל”ן: יזמים, בעלי דירות, ואפילו קרנות השקעה
ומימון. כתבה זו תתייחס בעיקר לאחרונים.
היזמים – אלו גילו מזמן שתחום ההתחדשות העירונית מאפשר להם, בניגוד לעבר, ליזום ולבצע פרויקטים ללא צורך בהעמדת מיליוני שקלים לצורך רכישת הקרקע. כיום, אין צורך אלא ביצירת מערכת הבנות משפטיות עם בעלי דירות וועדי בתים, במסגרתה יתחייב היזם ליזום ולבצע פרויקט של התחדשות, ובתמורה יעניקו לו הדיירים את הזכויות העודפות (הדירות הנותרות).
בעלי הדירות – אלו נהנים מהגדלת שטח דירתם, מתוספת ממ”ד, וכמובן ממעלית חדשה – זאת על פי רוב התמורה בפרויקטים של תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה). במקרים אחרים, בהם קיימת היתכנות הנדסית וכלכלית לביצוע תמ”א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) או פינוי בינוי (הריסה ובניה של מספר בניינים במקביל), הדיירים נהנים מדירה חדשה לחלוטין, מעלית, חניה (שלא תמיד אפשרית בפרויקטים של תמ”א 38/1), כל זה בבניין חדש לגמרי.
וקרנות המימון? הקשחת דרישות ההון מצד בנק ישראל, ריבוי פרויקטים, רווחיות נאותה, ורצונם של היזמים להקטין סיכון (ובצדק) – אלו הסיבות העיקריות שמביאות את קרנות המימון לתחום ההתחדשות העירונית.

דוגמא לקרן מימון והשלמת הון עצמי לפרויקטים של התחדשות עירונית היא קרן ‘סיגמא סיטי’. הקרן הוקמה ב-2013 על ידי שותפים בקבוצת סיגמא: עזרא עטר – יוצא בנק הפועלים ומבכירי המנהלים בשוק ההון, ואברהם (מיקו) גילת – המוכר בעיקר בשל אחזקתו בחברת ‘סולתם’. אליהם צירפו השניים את עליזה כהן (בעלים ומנכ”ל של ‘רשף נכסים’), שמואל מסנברג (לשעבר סמנכ”ל בבנק מזרחי טפחות וכיום יו”ר ועדת אשראי בבנק מרכנתיל) ומאיר אוזן (עד לאחרונה,
הבעלים של קבוצת ‘שקל’ עד למכירתה לחברת ‘הפניקס’).

קרן ‘סיגמא סיטי’ הוקמה על מנת לתת מענה לבעיית המימון בפרויקטים של תמ”א 38, פינוי בינוי, ופרויקטים דומים, בעיקר בדרך של השלמת הון עצמי. הקרן סיימה זה מכבר סבב גיוס פנימי וראשוני (FRIENDS AND FAMILY), אשר במסגרתו גויסו עשרות מיליוני שקלים, כאשר רוב הסכום גויס דווקא מהונם האישי של מייסדי הקרן ומנהליה, מהלך נכון וראוי להערכה. שלב הגיוס הבא יכלול פניה למשקיעים חיצוניים – בין אם פרטיים ובין אם מוסדיים, בדרכה להפוך לגורם מוביל ומרכזי במימון והשלמת הון עצמי לפרויקטים של התחדשות עירונית, שוק המוערך במאות מיליוני שקלים בשנה (כפי
שיוסבר בהמשך).

קרן ‘סיגמא סיטי’ ייחודית בשל מספר אלמנטים החיוניים להצלחת הפרויקט:
1. בניית חבילת מימון (Tailor made): הקרן מספקת ליזמים פתרון פיננסי מלא לסוגיית המימון – הן למימון הבנקאי והן למימון החוץ הבנקאי (ההון העצמי), בהתאם לצרכיו האישיים של כל יזם ויזם. הקרן מעמידה לרשות היזמים את יכולותיה העדיפות וקשריה העסקיים עם המערכת הבנקאית, כך שהיזמים מקבלים הצעות מימון אטרקטיביות מהבנקים. הקרן היא “ONE STOP SHOP”, כתובת אחת בה היזם מקבל פתרון פיננסי מקיף לכל עלויות הפרויקט.

2. מודל המימון – מודל של הלוואה ולא של שותפות:
הרציונאל העומד מאחורי המודל הוא השארת כל סמכויות הייזום אצל היזמים, עם התערבות מינימאלית ככל הניתן מצד הקרן. מודל השותפות, בבסיסו, הוא מודל שמחייב קבלת החלטות משותפת והתערבות מצד כל השותפים. במקרה זה, התערבות של הקרן בתחום מומחיותו של היזם, עשויה ליצור מערכת קבלת החלטות לא מקצועית. כמו כן, בל יישכח כי האינטרסים של היזם ושל הקרן – לא תמיד חד הם. ניסיון העבר בהחלט מלמד כי מודל של הלוואה נוח יותר וברור יותר
לשני הצדדים.

3. שיווק ומכירת דירות: במקרה זה, לקרן יכולת לסייע ליזמים בשיווק הדירות באמצעות מבצעי מכירות מיוחדים הנעשים על ידי עליזה כהן ו’רשף נכסים’, המנוסים כבר עשרות שנים בשיווק ובמכירת דירות בפרויקטים חדשים. שיווק ומכירה לועדי עובדים ולקהילות גדולות אחרות, הם כלי אפקטיבי מאוד בעיקר בפרויקטים גדולים – 30 יחידות דיור ומעלה – ולכן הוא מומלץ בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים
גדולים של תמ”א 38/2.

אישורו” של הגוף המממן (הקרן/משלים ההון) על ידי הבנק המלווה: נכון להיום, הבנקים דורשים להיפגש, לבחון, ולאשר את משלים ההון העצמי – בין אם מדובר בקרן להשלמת הון עצמי ובין אם מדובר במשקיע פרטי. אגב, דרישת הבנק נכונה ומוצדקת; הבנק חשוף ליכולותיו ולתדמיתו של משלים ההון העצמי, בדומה לחשיפתו, ליכולותיו ולתדמיתו של היזם. אז מדוע כדאי לוודא שהבנק מוכן לשתף פעולה עם הגוף המממן? על מנת להימנע ממצב בו הפרויקט מקבל היתר בניה, או אפילו חמור מכך, הדיירים מקבלים מהיזם הודעת פינוי, אך הבנק טרם אישר או אינו מתכוון לאשר את משלים ההון. עלול אף להיווצר מצב בו היזם החל לשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות הקיימות, אך הפרויקט נתקע בשל היעדר אישור של הבנק.

כיצד מתגוננים? בפעם הראשונה, לא משאירים את סוגיית המימון (הבנקאי וההון העצמי) לרגע האחרון – מטפלים בה עוד בשלב הרישוי. בפעם השנייה, מוודאים שהקרן מקובלת
ומאושרת על ידי הבנק המלווה.

מבט אל העתיד: מחקרים ובדיקות כלכליות מעלים תמונה חדה וברורה – מספר הפרויקטים אשר אמורים לקבל היתר בניה צפוי לגדול באופן משמעותי בשנים 2015-2016. הרבה יזמים שקידמו ויזמו פרויקטים בשנים 2012-2014 (עיקר עבודתם הייתה אל מול הדיירים ומול רשויות התכנון), צפויים לקצור את פירות עבודתם הקשה. בשנים אלו (2015-2016) הפרויקטים ייעברו משלב התכנון והרישוי לשלב הביצוע והמכירות. ההוצאות יגוונו בהכנסות, התזרימים ייצבעו בירוק,
והמכירות יהפכו לרווחים. דיינו. אולם, עם “צבר העסקאות” הממשמש ובא, מגיעה גם אחריות לא קטנה – יזמים רבים יצטרכו להעמיד הון עצמי לכל פרויקט ופרויקט, בהתאם לדרישות הבנק המלווה. על פי רוב, יהיה מדובר ב- 25%-20% מכלל עלויות הפרויקט. בהנחה שעלות מינימאלית לפרויקט של תמ”א 38/2 היא לא פחות מ-20 מיליון ₪, יצטרכו היזמים להעמיד לפחות 4 מטר ₪ לכל פרויקט. ומכיוון שלרב היזמים יש מספר פרויקטים “בקנה”, לפתע דרישת הבנק להעמדת הון עצמי הופכת לנטל כלכלי – יזם עם “רק” שלושה פרויקטים, ייאלץ להעמיד 12 מיליון ₪ הון עצמי. בשפה פשוטה, 12 מיליון ₪ מהבית. סכום מכובד לכל הדעות.

אז איזה קרן לבחור? למי מהגופים לפנות? מוטב כי יזמים ישאלו את עצמם מספר שאלות – מי הם מנהלי הקרן? האם מנהלי הקרן הם גם משקיעים (ובכך מביעים אמון במיזם)? מי הם המשקיעים – האם מדובר במשקיעים קטנים שהשקיעו את כל חסכונותיהם או משקיעים שיכולים לספוג הפסד? כיצד מגויסים הכספים? מי מגייס את הכספים (הקרן עצמה או גוף אחר)? לכמה שנים הוקמה הקרן – זאת אומרת, לאיזו תקופה יכול היזם לסמוך על הקרן? האם מדובר במודל הלוואה או במודל שותפות? (ישנם גופים הדורשים 50%-40% מרווחיו של היזם). האם מתאפשר מימון מקביל של מספר פרויקטים?
האם הקרן יכולה לממן פרויקט עוד בשלב התכנון והרישוי? תשובות לשאלות אלו יגדילו משמעותית את סיכויו של היזם לשתף פעולה עם קרן המתאימה לצרכיו הסובייקטיביים.

article-pic2

הכתבה לקוחה ממגזין הנדל״ן הארצי – רשף נכסים, להורדת הכתבה המלאה לחץ כאן